부동산 전문 세무사

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 적용한 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다. 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 6~45%(기본세율) 또는 중과세율이 적용됩니다.

1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)하고, 양도가액이 12억원 이하여야 합니다. 12억원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 일시적 2주택 등 특례 비과세 요건도 있으니 전문 세무사와 상담하시길 권합니다.

주택 취득세율은 취득가액에 따라 1~3%이며, 조정대상지역 내 다주택자는 8~12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 여기에 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.1~0.4%)가 추가됩니다.

주택의 경우 공시가격 합산액이 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 초과하는 경우 종합부동산세 과세 대상입니다. 토지는 종합합산 5억원, 별도합산 80억원 초과 시 과세됩니다. 공정시장가액비율이 적용됩니다.

증여세는 증여재산가액에서 증여재산공제(배우자 6억원, 직계존속 5천만원, 미성년 직계비속 2천만원 등)를 차감한 과세표준에 10~50%의 세율을 적용합니다. 부동산의 경우 시가 또는 기준시가로 평가하며, 증여 후 취득세도 별도로 부과됩니다.

주택임대소득은 연간 2천만원 이하인 경우 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 선택할 수 있으며, 2천만원 초과 시 종합소득세로 합산 신고해야 합니다. 사업자등록과 임대사업자 등록이 필요할 수 있으며, 등록 시 필요경비율 등 세제혜택을 받을 수 있습니다.

부동산 전문 세무사는 복잡한 부동산 세법에 대한 깊은 이해를 바탕으로 합법적인 절세 방안을 제시하고, 세무 리스크를 사전에 방지하며, 양도 취득 보유 각 단계별 최적의 세무 전략을 수립해 드립니다. 특히 다주택자의 경우 매도 순서와 시기에 따라 수천만원의 세금 차이가 발생할 수 있어 전문 상담이 필수적입니다.

조정대상지역 내 다주택자의 경우 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 중과됩니다. 다만, 정부 정책에 따라 한시적 중과 유예가 적용될 수 있으므로 매도 전 반드시 전문 세무사 상담을 받으시길 권장합니다.